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IL DEPOSITO CAUZIONALE
 Il deposito cauzionale, meglio conosciuto come cauzione, è richiesto dal proprietario che affitta all'inquilino, al fine di ricevere una garanzia per le obbligazioni assunte in un contratto di locazione, garantendo in particolare il pagamento dei canoni e la buona conservazione dei locali.
In caso d'inadempienza contrattuale tale somma a deposito potrà diventare di proprietà del locatore. La cauzione è disciplinata dall'articolo 11 della legge 392/78, che stabilisce l'importo non superiore a tre mensilità del canone, destinato a produrre interessi al tasso legale, da corrispondersi al termine di ogni anno, dal 1.01.2002.
Durante l'equo canone queste regole erano inderogabili, un accordo diverso tra le parti sarebbe stato considerato nullo a tutti gli effetti. Quest'inderogabilità, per costante dottrina e giurisprudenza, si è sempre ravvisata nel "presidio di nullità" (art.79 legge equo canone).
La situazione è invariata per le locazioni non abitative: uffici, immobili commerciali, artigianali e industriali. Per le abitative, invece, la dottrina maggioritaria ritiene ormai che, per effetto dell'abrogazione dell'art.79, superato dall'art.14 della legge di riforma degli affitti (431/98), si sia aperta la strada a deroghe, qualora concordate tra le parti.
Le motivazioni addotte sono riconducibili al fatto che l'art.11 citato sembra essere privo d'inderogabilità implicita, non avendo valenza processuale o pubblicistica, e che la nuova norma, diretta a sanzionare i patti contrari alla legge (art.13, L. 431/98), pare abbia disposto una normativa meno rigorosa rispetto alla precedente, avendo la preoccupazione di garantire la durata minima della locazione e di impedire al locatore di incassare un canone superiore a quello pattuito nel contratto, scritto, registrato o comunque contrattualmente stabilito, o superiore ai limiti consentiti dai contratti agevolati.
Qualche incertezza è emersa laddove l'inquilino rinunci agli interessi sul deposito cauzionale, anche se sembra difficile ipotizzare che ciò possa configurare un aumento del canone, mentre parrebbe lecita la determinazione di un deposito cauzionale superiore alle tre mensilità, se produttivo di interessi legali. Si propende inoltre a considerare lecito il versamento del deposito, indipendentemente dalla sua quantificazione, su libretti bancari, con l'accettazione del conduttore dell'interesse maturato, anche se inferiore a quello legale: considerata la pochezza degli interessi oggi riconosciuti dalle banche, il dover corrispondere il tasso legale comporterebbe l'effettiva riduzione del canone a danno del locatore.
In entrambi i casi è difficile ravvisare un patto che determini un concreto e vietato aumento del canone. Ciò vale per i contratti liberi della durata superiore a quattro anni e rinnovo di altri quattro. Per quelli regolamentati, con durata minima tre anni e proroga di due, transitori e universitari, il DM 5.03.99 non aveva recepito la liberalizzazione, imponendo l'applicazione dell'equo canone. Il recente DM 30.10.2002, nei nuovi tipi di contratto, vincolati alla sottoscrizione di accordi territoriali tra proprietari e inquilini, mantiene i tradizionali limiti per i contratti transitori e universitari, recependo la liberalizzazione per quelli agevolati, infatti, il contratto non contiene più il limite delle tre mensilità, neppure nelle note di compilazione. Inoltre se il contratto è superiore ai quattro anni la cauzione non produce interessi.
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